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    迷你房企鵬潤控股啟動上市計劃 融資能力不容樂觀

      2月28日,起家于河北保定的鵬潤控股發布IPO招股書,成為2020年首家申請上市的房企,引起市場關注。但近年來,港股融資渠道并不通暢,類似鵬潤控股的中小房企上市仍然面臨著認購不足、破發等諸多問題。

      體量微小收入不穩

      公開資料顯示,鵬潤控股2009年在白溝新城起家,專注于開發住宅物業。2015年業務擴展至高碑店市,是白溝新城最大的物業開發商,占到市場份額的17.2%,是高碑店第三大開發商,占市場份額的6.7%。

      雖然在當地市場份額不低,但鵬潤控股的體量可以稱之為微小,作為一家即將上市的開發商,鵬潤控股的項目僅有9個,其項目和土地儲備均在白溝新城和高碑店這兩個城市。其招股書顯示,截至2019年11月30日,企業擁有建筑面積77.67萬平方米的土地儲備。

      同之前的恒達集團、萬城控股相似,鵬潤控股可以算是港股市場上的“蠅量級選手”,中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林告訴《華夏時報》記者,小型房企普遍面臨的生存危機,再加上疫情對房地產市場的影響,對于以高負債為特點的小型房企來說更是雪上加霜,可能未來將會面臨內憂外困的局面。本身他們的融資渠道并不多,很難吸引銀行等金融機構的青睞,只有上市才能拓寬融資渠道。

      在鵬潤控股看來,項目和土地儲備均位于白溝新城和高碑店市,靠近雄安新區,使其未來享有高增長潛力,是企業發展的利好因素。但是土地儲備過于集中,且分布于三四線城市,企業的抗風險能力頗受影響。

      盤和林分析,這相當于雞蛋都放在了一個籃子里,地塊集中有利于公司進行集中管理,提高管理水平,打造特色樓盤,專一而精。另一方面,當這一地塊的周邊價值出現波動,該公司的收入也會隨之變化,企業的抗風險能力的確會受到影響。

      鵬潤控股近年來的收益波動明顯,其招股書顯示,2017年、2018年、截至2018年10月31日止十個月、截至2019年10月31日止十個月,公司收益分別為3.57億元、2.24億元、0.40億元和5.63億元;純利方面, 2017年、2018年、以及截至2019年10月31日止10個月,分別為0.94億元、0.22億元及2.22億元。

      上游財經專家顧問江瀚在接受《華夏時報》記者采訪時表示,由于行業屬性,房地產行業對現金流十分依賴,在這樣的情況下,如果企業本身利潤和收益波動很大,就會不可避免的存在資金壓力。尤其是資產負債率很高的企業,非常容易導致資金緊張,甚至出現資金鏈斷裂的風險。

      盤和林也表示,小型房企業績的不穩定導致收益和凈利的波動,進而影響到企業的現金流,這就使得企業所承擔的風險加劇。這些中小企業想要長久立足房地產市場,就需要提升產品品質,穩住現金流。

      中小房企扎堆赴港上市

      來自克而瑞的數據顯示,除了鵬潤控股向港交所遞交了招股說明書外,截至2020年2月底,在港交所等待IPO的房企還有7家,其中3家的招股書已經過期,截止2020年2月底仍未更新,未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。

      為什么中小房企扎堆港股上市呢?江瀚分析,這實際上是他們迫不得已的選擇,這些企業必須要面對的是當前的資金壓力,一方面國家堅持“房住不炒”的調控基調,在這樣的情況下,房地產企業必須要想方設法擴大資金來源,意圖通過上市來獲得更好的發展。

      但目前的港股市場,融資環境持續下滑,香港資本市場對內房股的持續看空,這些中小企業即使上市成功,也面臨著融資不暢的窘境。盤和林表示,在房地產行業,規模對應著市場占有率,這些企業的業績表現并不出色,負債率并不低,土地儲備較少,業績的背后真正讓資本猶豫的是這些企業的規模,這是他們最大的劣勢。所以并不是很看好這些房企的上市前景。可能他們在短期內會吸引到資本市場的關注,但是長期來看并不樂觀,融資能力有限。

      “赴港上市也并不是那么容易的”,盤和林分析,近幾年有好幾家中小房企赴港上市,許多都面臨公開認購期間認購不足,募集資金較少的問題,在正式上市之后,破發、股價跳水的現象也不少見。所以,赴港上市只能說是房企現在的一個應急辦法,但是從長期來看,只有找到自己的差異化競爭點,改善經營狀況,擴大規模提升業績水平,才是在市場站穩腳跟最靠譜的辦法。

      來源:華夏時報 記者 陸肖肖 北京報道

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