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    房企審慎對待2020:越秀地產現金流平衡放首位

      一場突如其來的新冠疫情,給2020年的中國房地產市場帶來巨大挑戰,樓市未來走向與房企應對策略,所有人都在關注。

      3月10日,越秀地產召開業績會,2019年公司合同銷售創下歷史新高,核心利潤和持有現金均同比上升,董事長林昭遠稱“比較滿意”。

      但疫情沖擊之下,不論過往成績多么不俗,不論背景優勢如何,每一家房企都不會過分樂觀。

      作為國資房企樣本,在綜合考慮疫情、政策和市場的基礎上,越秀地產制定了一個審慎的年度目標:802億。

      相比去年24.8%的增速,這個目標同比僅增11.2%。對此林昭遠稱,當下越秀首要關注的是現金流,要在發展速度和經營質量間取得平衡。

      新的一年里,越秀還將致力于深化完善“軌交+物業”模式,加快推動國企合作以獲取優質土地資源。

      國資競爭力

      2019年對于越秀地產來說是收獲巨大的一年。

      財報顯示,公司去年實現合同銷售約721.1億元,同比上升24.8%,其中大灣區銷售額約占58.5%,合同銷售均價達到約每平方米20700元,“軌交+物業”合同銷售金額約50.8億元,占比約7%。

      2019年實現營業收入約383.4億元,同比上升45.0%;毛利率約為34.2%,同比上升2.4個百分點;股東應占利潤約為34.8億元,同比上升27.7%;核心凈利潤約35.1億元,同比上升24.8%;全年每股派息0.091元,同比上升13.8%。

      優于同業的業績增速離不開其國資背景。2019年引進廣州地鐵作為集團第二大股東后,越秀大力發展的“軌交+物業”模式優勢凸顯,去年已有三個“軌交+物業”項目落地。

      林昭遠表示,“軌交+物業”是越秀地產的重要發展模式,未來將加強與廣州地鐵聯動。

      土地儲備的增加也得益于國資之間的合作。2019年,越秀地產通過“軌交+物業”、“集團孵化-地產購買”、國企合作、 城市更新、公開市場招拍掛等多元化方式新增土儲,以較低溢價在11個城市新增27幅地塊,總建筑面積約為771萬平方米,按權益計算建筑面積約為521萬平方米。

      越秀地產投資者關系部總經理姜永進表示,“軌交+物業”的方式增儲約315萬平方米,通過國企合作拿到8幅地塊,增加土儲約149萬平方米。兩種模式總計達到464萬平方米,占整個新增土地儲備的60%。

      林昭遠強調,國企合作已成為越秀地產的重要增儲渠道,這種模式不僅規避激烈市場競爭,而且成本相對可控,盈利和抗風險能力都比較強。

      他表示:“在廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽,我們跟各個地方政府的國資平臺加強進行合作,他們有土地資源但沒有開發、或者相對來說開發能力比較弱”。

      興業證券認為,越秀地產多元化拿地優勢凸顯。2019年公司新增27幅土地,與廣州地鐵合作的3個軌交物業項目收購完成,總建筑面積達到300萬平米;公司通過國企合作拿地獲取8個項目,占年內拿地面積的19%。

      截至2019年底,越秀地產總土地儲備達2387萬平方米,大灣區占比約51.7%,一二線城市占比約為91.4%,“軌交+物業”項目土地儲備占總土地儲備約為13.2%。

      國資背景帶給越秀的還有融資成本較低的優勢。期內,越秀地產平均借貸成本較2018年上升11個基點至4.93%,但仍處于行業較低水平。其中境內發行各類債券合計73億元,年期介于3-5年,年利率介于3.6-4.03%;持有現金約301.9億元,同比上升11.2%,現金短債比達4.2。

      審慎對待2020

      2019年已成過往,對當下疫情的應對是所有房企的重點。

      目前越秀地產已在抓緊復工中,林昭遠希望,能盡量把今年已經損失的工期給追回來。

      “除了湖北地區外,在建項目的工地復工率,按照到崗回來的施工人員比例來算,大概是85%以上,從復工的角度,估計到這個周的周末大概會有90%以上,狀況應該說是不錯的。”林昭遠說。

      越秀地產在華中地區的土地儲備有450萬平方米,占總土地儲備的18.9%,武漢是華中地區的重要城市,越秀地產在其中也有商業地產投資。林昭遠認為,武漢在土儲、在年度的銷售目標里占比都不超過10%,影響不是太大。

      在經歷了一個多月的關閉之后,許多城市的售樓處目前正在逐漸開放。“目前除了湖北地區的銷售案場還沒有開放,其他地區基本上全部開放了。自疫情發生以來,我們采用線上營銷方式推廣產品,取得一定效果。目前,內地疫情逐步減緩,來現場看房的人流是在逐漸回暖之中。”林昭遠稱。

      從全國來看,據克而瑞統計,百強房企1-2月累計業績規模同比降幅達到23.8%,有超8成的百強房企2月單月和累計業績同比雙降,對整個一季度房企銷售造成較大影響。

      越秀地產將2020年銷售目標定為802億元,相比2019年增長約11.4%。

      擁有國資背景優勢,且去年業績不俗,這個目標會否太保守?林昭遠表示,這是從管理層角度的客觀安排,“除了規模發展還要保經營質量,這個目標的制定,是考慮到發展速度和經營質量的匹配。”

      他強調,疫情發生以來,公司的首要原則就是確保現金流平衡,銷售鋪排計劃和投資計劃要匹配現金流角度。目前公司的現金足以覆蓋短期負債,現金流充足。

      按照越秀地產2020年可售貨值1461億元計,要實現802億目標,去化率大概在55%的水平即可,與2019年基本持平。

      林昭遠說,“從現在開工角度、從存貨角度,如果市場有爆發性增長,我們也有足夠的貨量去供應。”

      對于未來,林昭遠認為,雖然短期內受到影響,但中長期來看,疫情不會改變房地產市場的走勢,“整個政策來看,國家對融資會有一定的放松,包括一些城市在調控上也有一定的放松,我認為應該會給房地產帶來一定正面影響。”

      58安居客房產研究院分院院長張波也認為,隨著復工復產生活的節奏正逐步恢復正軌,購房的需求也會逐步提上日程。

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