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    負債高企經營現金流持續惡化 華夏幸福再賣項目求生

      現在的女人,不管是國色天香級的還是屬于隔壁東施級的,出門基本都會略施粉黛,或輕或重,反正素顏出門的好像不太多。所以有句話說“沒有丑女人,只有懶女人。”

      對于上市公司來說,基本契合上當代女性的心理。到發財報的時候,也基本上也就相當于女人出門一樣,總是要見人的。因此,化妝=粉飾財報,也就成了必修課。

      炮仗哥聽說過,女人最高級別的化妝境界是讓別人看不出來你化過妝。那么對于一家上市公司來說,所追求的最高境界無非也是不違規的前提下,多多展示自己的優點,同時讓別人從財報中難以看出你的破綻。

      今天炮仗哥要說的就是這么一家高境界高水平的上市房企——華夏幸福。

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      自從華夏幸福老板王文學去年7月危急時刻引入二股東平安資管之后,自己也暫時終于緩過氣來。平安有錢不假,但不是傻子,在付出近138億元的價碼后,平安得到了華夏幸福19.88%的股份,成為二股東。同時,這筆交易還附帶有業績對賭協議:未來三年,華夏幸福以2017年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為基數,2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。

      過了半年,今年1月31日,平安再次增持華夏幸福5.69%股權,至此,平安以約180億元的價格獲得華夏幸福超過25%的股權,坐穩了二股東的位置。盡管平安聲稱自己不是野蠻人,只想做個安靜的財務投資者,但還是向華夏幸福“推薦”了在央企華潤置地干了25年的吳向東做了CEO。

      轉眼吳向東走馬上任已經半年多,也交出了半年成績單。8月16日晚間,華夏幸福(600340.SH)發布的半年報顯示,今年上半年,公司營業收入387.3億元,同比上漲10.74%;歸屬上市公司股東凈利潤84.8億元,同比上漲22.44%;基本每股收益2.78元,同比上漲23.56%;總資產達到4570億元,同比上升11.56%。

      同時,上半年實現銷售額645.31億元。其中,產業新城業務園區結算收入額143.83億元,園區配套住宅業務簽約銷售額479.17億元,其他業務(物業、酒店)銷售額22.31億元。公司簽約銷售面積共計551.05萬平方米。

      報告稱,公司預收款項1402.85億元,由于園區業務結算周期較長,因此預計將在未來二三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤。

      看了上述成績單,炮仗哥都覺得真是漂亮!吳向東來到華夏幸福半年后,提出“新模式、新領域、新地域”,并提出要從產業新城運營轉變為綜合性資產管理平臺,其中包括產業新城復制、PPP模式、非房融資以及新業務落地輕資產輸出等業務的成型。

      然而,半年報中,盡管營業收入和凈利潤都錄得上漲,然而很多人并沒有注意到,華夏幸福現金流量表中的經營現金流情況在持續惡化。

      半年報顯示,2019年上半年,華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為負205億元,創歷史新低。要知道,2018年6月底這一數值為負78.18億元。也就是說,一年時間,華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額減少了2.6倍。

      同時,炮仗哥查詢華夏幸福現金流量表數據發現,2011年至2018年年度,該公司經營活動產生的現金流量凈額分別為2.41億元、2.18億元、-34.74億元、-49.54億元、74.5億元、77.63億元、-162.3億元、-74.28億元。2015年和2016年,是華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額表現最好的兩個年份,而當時環京樓市尚未開始調控,也是市場最好最火熱的時候。

      對于經營活動產生的現金流量凈額的意義,作為老韭菜的炮仗哥問了幾個身邊的朋友,很多資深韭菜都不明白是什么意思,也不明白其重要性,更別提新韭菜了。看來有必要稍微普及一下常識。

      無論炒股還是投資,都講究落袋為安。對于上市公司來說,僅僅賬目利潤好看還不行,現金拿到手才算盈利。而上市公司的現金流量表,就是對上市公司的“終極考驗”,這是因為現金流量表造假難度非常高,很難粉飾。在其他報表的編制中,涉及大量人為估計的成分,但現金流量表卻“只認錢不認人”,排除了主觀因素。會計師在審計這張表時,會和銀行對賬單核對,因此,財務造假者想在現金流量表上做文章相當難。

      而現金流量表的內容,主要分為三種,分別是經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量、籌資活動產生的現金流量。在這三種類別當中,當屬經營活動產生的現金流量最重要,其中的一項數據——“經營活動產生的現金流量凈額”又是重中之重,在某種意義上,這個數據可以視作現金版的凈利潤。也正因為其重要性,證券監管部門要求,上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。

      這次發布的半年報中,華夏幸福除了經營活動產生的現金流量急劇惡化之外,其負債率也在持續攀升。

      炮仗哥注意到,半年報顯示,華夏幸福的資產負債率始終居高不下,長期維持在80%的紅線以上,截至今年6月30日,其資產負債率為88.12%,同比去年同期的82.10%上升6個百分點,其負債合計達到4028億元。如果加上此次財報披露的80億元的永續債的話,其負債率也實際上更高。此外,其短期借款也在半年之內從41.8億元飆升至234億元,短期償債壓力巨大。

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      至于華夏幸福的經營現金流惡化和負債率居高不下等問題的原因,炮仗哥覺得應該從華夏幸福的模式分析。

      華夏幸福的自我定位是“產業新城運營商”,其產業園區的業務,采用的是“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運行機制。這種PPP 合作模式,政府角色像是產業園的“發包方”,而華夏幸福更像是產業園的“承包方”。華夏幸福提供產業新城項目規劃、設計、建設、 運營服務等獲取收益分成,同時也享有土地二次地產開發變現權,而當地政府僅對整個項目過程進行相關監督審批即可。

      然而,產業園PPP模式前期投入規模較大,周期較長。傳統的房地產開發從土地獲取、在建工程到交房通常需要2到3年時間,而產業新城業務周期通常比普通房地產開發周期更長。

      另外,由于結算對象為當地政府,其結付受制于財政預算等流程,回款周期相對較慢。

      炮仗哥比較了華夏幸福歷年營業收入增速與應收賬款增速也發現,應收賬款增速整體大幅大于營業收入增速。2011年至2018年,應收賬款分別為3.06億元、14.11億元、17.44億元、51.37億元、71.77億元、95.01億元、189.1億元和344.38億元;對應收賬款增速分別為993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%,其中復合增長率為96%。而此次最新中報顯示,其應收賬款已達到空前規模的398.3億元。

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